Koupit si byt nebo dům z vlastních úspor si většina lidí nemůže dovolit. Ročně proto sáhnou po hypotéce desítky tisíc lidí, a zavážou se tak bance splácet dlouhé roky. V případě, že pak chtějí hypotéku předčasně splatit, jsou nepříjemně zaskočeni vysokými poplatky. Dá se jim vyhnout? A kolik si vlastně banka může účtovat?
Zvýšil se vám neplánovaně příjem nebo jste si naspořili bokem? Rádi byste je využili na splacení hypotéky, abyste tuhle nepříjemnou povinnost měli co nejdříve za sebou? Při návštěvě banky ale můžete narazit na velmi nepříjemnou zprávu. Bankéř vám sdělí astronomickou výši poplatků za předčasné splacení, schovaných za pojem „účelně vynaložené náklady”. Vám se v tu chvíli rozplyne sen o znovunabyté svobodě, kterou by vám zbavení se hypotéky přineslo.
Klienti s omezenými prostředky
Obdobnou situaci zažilo za poslední léta nemálo z těch, kteří se k předčasnému splacení odhodlali. Přitom na tento případ pamatuje relativně nový zákon o spotřebitelském úvěru. Je tedy s podivem, že některé banky dodnes stanovují vysoké poplatky, přestože tento zákon celkem striktně výši poplatků omezuje. Na druhou stranu v situaci, kdy máte na krku hypotéku a značně omezené prostředky a nevíte, zda je jednání banky a její požadavky v pořádku nebo ne, je složité se odhodlat k zaplacení advokáta a riskovat, že peníze našetřené na splacení padnou na soudní při s nejistým výsledkem.
Proti takovým požadavkům bank se však ve svém stanovisku vymezila také Česká národní banka (ČNB), která funguje jako dohled nad bankovními subjekty na území České republiky. Jak to tedy je s předčasným splacením hypotéky?
Záleží na refixaci
Je třeba si říci, že zákon pamatuje jak na nově uzavřené hypotéky, tak na ty, které byly uzavřeny ještě před účinností výše zmíněného zákona, tedy před 1. prosincem 2016. Pokud jste uzavřeli hypotéku po výše zmíněném datu, zákon se na vás bez debaty vztahuje. Pokud jste ovšem hypoteční smlouvu uzavřeli před tímto datem, je důležité, zda po výše uvedeném datu došlo k refixaci vaší hypotéky. Zákon totiž v § 167 na tento případ pamatuje, a pokud byla Vaše hypotéka refixována po datu účinnosti tohoto zákona, vztahuje se i na ni, a tak nemusíte mít strach z přemrštěných poplatků.
Rozdíly mezi poplatky v desetitisících
Poplatky bance, tedy účelně vynaložené náklady banky na předčasné splacení, nesmí podle zákona přesáhnout 1% z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru, pokud je doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem spotřebitelského úvěru delší než jeden rok. Je-li kratší, nesmí přesáhnout 0,5%. Maximálně může však jít o částku 50 000 korun.
A jaká je tedy skutečná výše těchto účelně vynaložených nákladů a co se pod tímto relativně zamlženým pojmem skrývá? „Za účelně vynaložené náklady lze považovat pouze takové náklady, jejichž vynaložení je v daném případě věcně nutné a jejichž výše je zároveň odůvodněná. Kritérium účelného vynaložení tak nesplňují náklady na úkony, které nebylo nutné v souvislosti s předčasným splacením provést (např. neodůvodněné cestovní náklady či jiné náklady nadbytečných schůzek se spotřebitelem) nebo jejichž výše je excesivní. Účelně vynaloženým nákladem není dále např. odměna hrazená advokátní kanceláři za provedení standardních administrativních úkonů souvisejících s předčasným splacením v části převyšující náklady na provedení stejného úkonu zaměstnancem poskytovatele,“ stojí ve stanovisku ČNB.
„ČNB tímto výkladem reaguje na nejasnou formulaci v zákoně o spotřebitelském úvěru, která vyvolávala opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů spotřebitelských úvěrů na bydlení, co v této souvislosti pojem účelně vynaložené náklady znamená.” uvádí ředitelka odboru komunikace a tisková mluvčí ČNB Markéta Fišerová.
Podle ohlasů klientů však stále některé banky účtují vysoké poplatky, označovány jako účelně vynaložené náklady, v řádech desetitisíců. Česká národní banka k takovému chování bank uvádí mimo jiné následující: „Postup v rozporu s názorem ČNB bude ČNB řešit prostřednictvím nástrojů, který jí zákon svěřuje, což je například opatření k nápravě, pokuta.”
Lze tedy říci, že ČNB bude podobné excesy ze své funkce postihovat. Nutno ale podotknout, že oproti výše zmíněným problematickým bankám stále existují banky, které za předčasné splacení transparentně účtují pouze náklady na bankéře, který předčasné splacení realizuje. Jedná se pak o částku v rozsahu pár set korun. Koneckonců, některé banky mají předčasné splacení podle aktuálního ceníku zcela zdarma.
